Refinansiere boliglån

Refinansiering boliglån: to metoder

For å få til en vellykket refinansiering av boliglånet, har du i all hovedsak to metoder du kan bruke:

• Bytt bank.
• Øk boliglånet i nåværende bank.

Hvilken metode du bør velge, avgjøres i stor grad av hva formålet med refinansieringen er. Vi skal snart komme tilbake til dette.

Det er også en tredje mulighet. Har du mindre enn 60 % lån knyttet til boligen, er det en mulighet for at du kan gjøre om boliglånet til et rammelån.

Men vent litt! Før du kontakter banken og ber om rammelån, bør du vite at denne lånetypen vanligvis har en høyere rente enn den du har på boliglånet. Dette er noe du kan lese mer om lenger ned.

Hvorfor refinansiere boliglån?

Når noen refinansierer boliglån, er det vanligvis ett av flere motiv som er årsaken.

1. Lavere lånekostnader per måned

Å refinansiere boliglånet ved å bytte bank, kan redusere de månedlige lånekostnadene med mange tusen kroner. Årsaken er at bankene tilbyr forskjellige renter på det samme lånebeløpet.

Vi har sett på hva et boliglån på 3 millioner kroner kostet i januar 2023.

• Den billigste banken tilbød en effektiv rente på 3,50 %.
• En av de dyreste bankene brukte en rente på 5,14 %.

Den prosentvise forskjellen virker kanskje ikke så voldsom. I kroner og øre utgjør forskjellen mer enn 2.500 kroner i måneden. Har du lån i den dyreste banken, betaler du om lag 30.000 kroner mer i renter i året enn hvis du har lån i den billigste.

Det er forskjeller som dette som får mange til å refinansiere boliglånet med et bankbytte.

2. Inkludere dyrere gjeld i boliglånet

Behov for mer penger, er den andre hovedårsaken til at mange refinansierer boliglån. I stedet for å ta opp et dyrere forbrukslån, velger mange å øke boliglånet når de skal pusse opp for eksempel.

Andre ønsker å bli kvitt dyrere forbruksgjeld, slik som forbrukslån eller utestående saldo på kredittkort. De øker boliglånet og bruker pengene på å betale ned den andre gjelden.

3. Løse økonomiske problemer

For mange er den viktigste årsaken til at man vil refinansiere et ønske om å unngå økonomiske problemer. De som allerede opplever at økonomien er stram, kan ha stort utbytte av å redusere lånekostnadene.

Bare det å bytte bank og få lavere rente kan gi en besparelse på mange tusen kroner i måneden. Dette kan være nok for mange til å stable økonomien på rett kjøl igjen.

De som kanskje strever mest, er dem som har én eller flere betalingsanmerkninger. De har trolig også størst utbytte av å få refinansiert et boliglån for å bli kvitt anmerkningene.

Problemet er at mange av de «vanlige» bankene ikke ønsker å hjelpe mennesker med store betalingsproblemer. Det betyr ikke at det er umulig å få hjelp – Vi kommer tilbake til dette.

Hvordan refinansiere boliglån?

«Hvordan refinansiere boliglån» er noe mange nordmenn lurer på. Her er våre beste tips:

Er målet å redusere renten på boliglånet, kan du vurdere å bytte bank. Dette høres kanskje dramatisk ut, men sannheten er at det trolig er langt enklere enn du antar. Banken du vil flytte lånet til, hjelper deg med å gjøre mesteparten av jobben.

Før du bytter, bør du bruke god tid på å finne ut om det faktisk lar seg gjøre å få lavere rente i en annen bank. Du kan bruke Finansportalen for å sjekke hvilke renter de ulike bankene tilbyr på boliglånene sine.

Når du har blinket deg ut 2–3 banker som oppgir en lavere rente enn hva du har nå, bør du ringe hver enkelt av dem og fortelle at du ønsker å skifte bank. Men før du gjør det, bør du forberede deg litt:

Når du har dette klart, kan du kontakte bankene du vil snakke med. Det er ikke umulig at kundebehandlerne kan gi deg estimater på hvilke renter du kan forvente over telefon så lenge du oppgir gjeld og inntekt.

I tillegg er det enklere å få svar på ting du lurer på når du snakker direkte med en kundebehandler. Hen vil, for eksempel, kunne fortelle deg mer hva prosessen med å skifte bank går ut på.

Innhent lånetilbud på nettet

I stedet for å ringe bankene, kan du innhente lånetilbud digitalt. De fleste boliglånsbankene har åpnet for at du kan be om uforpliktende tilbud på nettet. Du trenger bare BankID for å komme i gang.

Prosessen er litt ulik fra den ene banken til den andre, men går stort sett ut på dette:

1. Fyll ut en søknad på nettet

De fleste bankene bruker ordet «søknad» om skjemaene sine. Ikke bli skremt av dette. Det er uforpliktende å søke.

2. Banken behandler lånesøknaden din

I noen tilfeller tar bankene kontakt med deg for å få mer informasjon, andre ganger ikke. Det blir uansett utført en kredittvurdering av deg og den du eventuelt søker sammen med. Dette er det et uavhengig kredittopplysningsbyrå som gjør. I tillegg gjør banken sine egne vurderinger.

3. Du mottar et lånetilbud

Har banken lyst til å gi deg lån, får du nå et lånetilbud. Dette inneholder, blant annet, informasjon om renten du skal betale på lånet.

Det er nå du har muligheten til å sammenligne renten du har i den nåværende banken med hva andre banker er villig til å gi deg.

Har du fått tilbud om en vesentlig lavere rente i en annen bank? Det er én ting du bør gjøre før du ber den billigere banken om å overta lånet:

Et lånetilbud er ikke forpliktende

Når du søker om lån, er du ikke forpliktet til å takke ja til lånet. En lånesøknad i seg selv er ikke bindende.

Dette åpner for at du kan sende flere søknader til flere banker.

Og hvorfor skulle jeg ville det? Mener dere at jeg skal ha flere boliglån, spør du kanskje?

Nei, vi mener så absolutt ikke at du skal ha mer enn ett boliglån.

Hvis du sender flere søknader, kan du også motta flere lånetilbud. Dermed kan du se hva flere banker er villig til å gi deg og sammenligne lånetilbudene.

Deretter plukker du ut det billigste lånet, det med lavest rente, og takker ja til det. Resten takker du nei til.

Husk at du ikke er bundet til noe som helst før du har skrevet under på låneavtalen, eller gjeldsbrevet som mange sier, med banken du velger å takke ja til.

Du må oppfylle visse krav

Ok, så har du bestemt deg for å refinansiere boliglån ved å bytte bank. Gevinsten som venter på deg, er en lavere rente og mindre boliglånsutgifter hver måned.

Før du begynner å planlegge hva du skal bruke pengene som blir til overs på, bør du sette deg inn i hva den nye banken krever av deg. For flere av bankene har noen forutsetninger du må innfri før du kan flytte lånet.

1. De fleste bankene i landet krever at du åpner en brukskonto når du flytter boliglånet.
2. Noen krever også at du skal motta lønnen din på en lønnskonto i samme bank.

Vær obs på kostnadene

Når du refinansierer boliglån ved å bytte bank, må den nye banken opprette et nytt boliglån. Dette blir brukt til å kjøpe ut banken du har lån i nå.

En rekke banker tar seg betalt for å opprette nye lån. Dette er hva etableringsgebyret er for noen av de største boliglånsbankene i landet (tall fra 2023):

• Sparebank 1 Nord-Norge: 4.000 kroner.
• Nordea: 3.200 kroner.
• Sparebank 1 SMN: 2.650 kroner.
• KLP Banken: 2.250 kroner.
• DNB: 2.190 kroner.
• Storebrand Bank: 1.000 kroner.

Interessant nok, finnes det godt med banker som ikke krever at du betaler ekstra for at det skal opprettes et lån til deg. Her er noen av bankene som ikke benytter etableringsgebyr.

• Himla Banktjenester
• Bulder Bank
• Nybygger.no
• Sbanken
• Landkreditt

Det er også verdt å nevne at termingebyret, som du må betale hver måned, kan variere mellom bankene. Det er allikevel ingen grunn til å se seg blind på dette gebyret, ettersom det er bakt inn i den effektive renten på lånet.

Flyttedagen er her!

Når du har bestemt deg for hvilken bank som skal få gleden av å refinansiere boliglånet ditt, er det stort sett bare selve flyttingen av lånet som står igjen. Vel, flytting og flytting fru Blom…

1. Den nye banken kontakter gamlebanken din.
2. Nybanken forteller at den akter å kjøpe boliglånet ditt.
3. Gammelbanken takker og bukker, tar imot pengene og avslutter låneavtalen.

Alt dette skjer uten at du behøver å løfte en finger. Den nye banken din ordner stort sett alt det praktiske som behøves for at den skal bli den nye boliglånsbanken din.

Helt arbeidsløs blir du allikevel ikke. Du må vanligvis signere en pen rekke med dokumenter, parallelt med at lånet flyttes. Her er noen av dem:

• Gjeldsbrev eller kredittavtale – Dette er låneavtalen mellom deg og den nye banken.
• Utbetalingsfullmakt – Et dokument som gir den nye banken lov til å kjøpe ut gammelbanken.
• Pantsettelseserklæring – Dette dokumentet gir banken rett til å ta pant i boligen din.
• Forsikringserklæring – En attest fra et forsikringsselskap til den som har pant (banken) om at boligen lånet går til er forsikret.

Den gode nyheten er at du kan signere flere av dokumentene elektronisk. Det vanlige er å bruke BankID for signeringen.

Når dokumentene er signert og den gamle banken har fått pengene sine, er jobben gjort. Du kan nå leve videre med et boliglån som er billigere enn hva du hadde tidligere. Du har gjort det mange flere burde ha gjort: Du har refinansiert boliglånet ditt.

Refinansiering boliglån: Å øke boliglånet

Trenger du penger til oppussing, kan banken din være villig til å gi deg en økning i boliglånet. Også dette er en form for refinansiering av boliglån.

Alternativet, som er å ta opp et forbrukslån, kan bli en god del dyrere. Årsaken er at renten på slike usikrede lån er vesentlig høyere enn boliglånsrenten.

Det er også en annen årsak til at mange øker boliglånet:

Å «bake» annen gjeld inn i boliglånet

Du har kanskje hørt om å «bake» annen gjeld inn i boliglånet? Nei, dette handler ikke om bakverk i det hele tatt. Dette er hva som skjer:

La oss si at du har et par mindre forbrukslån og litt kredittkortgjeld. Den månedlige lånekostnaden for denne gjelden er forholdsvis høy. Grunnen er at smålån uten sikkerhet og utestående saldo på kredittkort kan ha høye renter. 20–30 % i året er ikke uvanlig.

I tillegg har du boliglån, med en vesentlig lavere rente.

1. Du søker banken om å øke boliglånet.
2. Økningen tilsvarer kredittkortgjelden og forbrukslånene.
3. Banken går med på å øke boliglånet og utbetaler pengene.
4. Du betaler ned kreditt- og forbruksgjelden i sin helhet med pengene.

Du har ikke mindre gjeld enn før. Du betaler allikevel mindre på gjelden i måneden ettersom alt nå er samlet i boliglånet, som har en mye lavere rente.

Her er et eksempel:

Vel og bra, Line får mer penger å rutte med hver måned. Helt skyfritt er det allikevel ikke. Det er en liten elefant i rommet: Den totale rentekostnaden.

Dette er grunnen: Selv om boliglånsrenten er vesentlig lavere, blir den totale rentekostnaden større fordi løpetiden på boliglånet er så lang (25 år i dette tilfellet). Og jo mer usikret gjeld du baker inn i boliglånet, desto større blir forskjellen med negativt fortegn.

Hvordan øke boliglånet

Takket være at bankene har digitalisert og automatisert mye av det som skjer når du låner penger, er det forholdsvis enkelt å søke om en økning av boliglånet.

Men før vi kommer dit, må vi skrive litt om et temmelig ufravikelig krav du må oppfylle. Rettere sagt er det boligen din som må innfri kravet.

Refinansiering av boliglån – Et uunngåelig krav

Alle banker i Norge må følge utlånsforskriften. Dette er et sett med regler myndighetene har laget for å dempe den norske utlånsveksten.

I forskriftens paragraf 7 står det blant annet dette, sitat:

… sitat slutt.

På vanlig norsk betyr dette at du ikke kan ha mer gjeld på boligen enn beløpet som tilsvarer 85 % av boligverdien.

• Har du en bolig som er verdt 4 millioner kroner?
• Da kan gjelden være maks 3,4 millioner kroner hvis den er sikret med pant i boligen.

Det kan være lurt å ha 85 % i bakhodet når du skal søke om å refinansiere boliglånet for å øke det.

Merk deg at flere banker har enda strengere krav for økninger av boliglånet. I Sparebanken Vest, for eksempel, får man i skrivende stund kun øke lånet slik at det tilsvarer 75 % av boligverdien på det meste.

Andre krav du bør være klar over

85 %-kravet er ikke det eneste du må innfri. Utlånsforskriften inneholder flere betingelser:

Slik kan du styrke sjansene dine

Når du søker om refinansiering og økning av boliglånet, vil ikke banken si ja uten videre. Den vil, blant annet, se på betjeningsevnen din, altså i hvor stor grad du er i stand til å betale tilbake et større lån.

Hvis banken ikke imøtekommer ønsker ditt, er det fortsatt ting du kan gjøre for at den skal bli mer velvillig.

Øke boliglånet – Dette er søknadsprosessen

Tilbake til temaet: Hva du kan gjøre for å øke boliglånet. Det meste du trenger, finnes vanligvis i nettbanken hvor du har boliglånet ditt. Dette er en vanlig fremgangsmåte:

Du kan måtte kontakte en eiendomsmegler

Når du skal øke boliglånet, er det viktig å vite hva boligen din er verdt. Noen banker henter en antatt boligverdi fra databaser som inneholder de fleste boligsalgene i ditt område. De bruker prisene boligene er solgt for til å beregne verdien på din bolig.

Andre banker har ikke en slik løsning. Da kan det bli opp til deg selv å finne boligverdien, vanligvis med hjelp av en e-takst.

De fleste bankene aksepterer e-taksten. En e-takst er en skriftlig prisvurdering av boligen din. Den angir med stor grad av sikkerhet hva du kan få for boligen hvis du selger den.

• De fleste eiendomsmeglerne i landet tilbyr e-takst.
• En slik takst koster vanligvis mellom 5.000–10.000 kroner.
• E-taksten kan ikke være eldre enn 6 måneder. Den må også være signert av en megler.

Lavere rente i en annen bank?

Du er ikke nødt til å akseptere tilbudet om låneøkning banken din har gitt deg. Vi vil anbefale deg å sjekke om det finnes andre banker som kan gi deg bedre betingelser og lavere rente.

Det er ikke bare når du ønsker å få lavere rente uten å øke lånet at du bør vurdere å bytte bank. Regelen om at gresset kan være både grønnere og billigere på den andre siden gjelder også når du ønsker å øke lånet.

Du finner en omfattende guide til hvordan du skifter til en billigere bank lenger opp på denne siden.

Refinansiering huslån: Hva med rammelån?

Har du langt mindre i gjeld på boligen enn hva den er verdt? Da kan det hende banken tilbyr deg å gjøre om lånet til et rammelån i stedet for å øke det.

Enkelt forklart, gir et rammelån deg større frihet når det gjelder lån og tilbakebetaling av penger. Lånetypen har en øvre grense for hvor mange penger du kan bruke. Så lenge du er innenfor grensen, kan du låne og betale tilbake penger stort sett slik du vil.

Grensen går ved 60 %. Et rammelån kan ikke være større enn 60 % av boligverdien. Skal du refinansiere et boliglån til rammelån, må det altså utgjøre mindre enn 60 % av det du kan selge boligen for.

Eksempel:

Minner om kredittkort

Rammelånet kan minne om kredittkort. Med kredittkort får du en kredittgrense. Så lenge du ikke går over grensen, kan du betale med kortet så ofte du vil.

Rammelånet fungerer omtrent på samme måte. Du kan hente ut penger fra lånet så ofte du vil inntil du har nådd den øvre grensen for lånet, eller rammen om du vil.

Stor handlefrihet

Et rammelån inkluderer vanligvis et krav om at boligen din skal være pant for pengene du låner. Du har allikevel stor frihet til å bruke pengene på hva du vil.

Du kan så klart pusse opp for pengene. Du kan også kjøpe bil med rammelån. Det er attpåtil mulig å bruke lånet på rent forbruk eller til å samle gammel forbuksgjeld.

Renter kun på det du har lånt

En annen likhet rammelån deler med kredittkort, er at du kun betaler rente på beløpet du har benyttet.

La oss si at du har et rammelån på 1 million kroner. Har du kun lånt 200.000 kroner av rammen, er det dette beløpet du må betale rente for. Du skal altså ikke betale rente på de resterende 800.000 kronene.

Avdragsfrihet

Du kan få rammelån med avdragsfrihet. I stedet for å betale faste avdrag hver måned, betaler du avdragene når det passer deg.

Helt betalingsfritt er lånet allikevel ikke. Du må betale rente hver måned på den delen av lånerammen du har benyttet.

Avdragsfriheten stiller riktignok krav til at du er disiplinert. Et rammelån kan ikke vare evig, det har en løpetid. Venter du måneder og år med å betale avdrag, kan du måtte betale inn voldsomt store beløp når løpetiden nærmer seg slutten.

Ulempene avgjør

Et rammelån er ikke fritt for ulemper:

• Det krever disiplin, at du ikke utsetter tilbakebetalingen av avdrag for lenge.
• Lånetypen har vanligvis flytende rente, som er litt høyere enn boliglånsrenten.

At rammelån koster mer enn boliglån er viktig. Ser du for deg å betale rammelånet som et vanlig boliglån, med månedlige innbetalinger av renter og avdrag, bør du i stedet refinansiere boliglånet og øke det. Det er billigere.

Tviler du også på din egen selvdisiplin, bør du trolig droppe rammelånet. Utsetter du å betale avdrag på lånet for lenge, kan de bli svært høye på slutten av nedbetalingstiden.

Refinansiering boliglån kalkulator

Uansett hva formålet med å refinansiere et boliglån er, finner du nyttige verktøy på nettet. Ikke minst finnes det mange boliglånkalkulatorer som forteller deg hvor mye du kan spare på å refinansiere.

De fleste storbankene har kalkulatorer på hjemmesidene sine. Du kan også bruke dem når du skal refinansiere huslån, for eksempel.

For at du skal få best mulig svar, er det viktig at kalkulatorene har følgende egenskaper:

1. Du må kunne legge inn boligens kjøpesum selv.
2. Det må også være mulig å legge inn beløp for egenandel og lånebehov.
3. Kalkulatoren bør også ha et felt for innfylling av nominell rente.
4. I tillegg bør du kunne legge inn lengden på løpetiden.

Så lenge boliglånkalkulatoren har disse egenskapene, er det lett å finne ut hva en refinansiering koster og hvor mye du kan spare.

• Både DNB og Sparebank 1 har lettfattelige kalkulatorer, som er enkle å bruke.
• Sbanken har en enda bedre kalkulator. Den inkluderer også felter for fellesgjeld og avdragsfrihet i tillegg til egenskapene vi nevner over.

Refinansiering av boliglån med betalingsanmerkning

Høsten 2022 hadde om lag 227.000 personer, én eller flere betalingsanmerkninger.

En betalingsanmerkning er et offentlig varsel om at en person ikke har gjort opp en regning eller en gjeld, og at det er igangsatt rettslig inndrivelse av pengene.

En slik anmerkning er en alvorlig sak. Den kan gjøre det tilnærmet umulig å opprette telefonabonnement eller en strømavtale. Den kan også gjøre det svært vanskelig å få lån.

En betalingsanmerkning er et symptom på at privatøkonomien ikke har det bra. En refinansiering av boliglånet, enten for å senke renten eller bake inn annen gjeld, kan hjelpe flere av dem som sliter med å bli kvitt anmerkningen.

Problemet er at få eller ingen av boliglånsbankene ønsker å hjelpe folk med alvorlige betalingsproblemer.

«Kom tilbake når betalingsanmerkningen er slettet», er den nedslående beskjeden de får.

Det finnes håp

I Norge finnes det i underkant av 10 banker som kan hjelpe deg selv om du har en betalingsanmerkning. Dette er såkalte spesialbanker som har gjort det til sin oppgave å hjelpe folk ut av økonomisk uføre.

Dette kan disse bankene tilby:

1. Å ta over boliglånet fra banken din og øke det slik at du kan bake inn annen gjeld.
2. Du kan også få et såkalt andreprioritetslån hvor bankene deler på sikkerheten i boligen.

Det er flere forutsetninger for å få hjelp:

1. Du må eie din egen bolig og den må være verdt en god del mer en gjelden din.
2. Hos noen av bankene er det også et krav om at du må ha forbruksgjeld av en viss størrelse.
3. Du må også ha en inntekt som du kan betjene det refinansierte lånet med.

Kraft Bank, Bank 2 og Nordax Bank er noen av spesialbankene som tilbyr refinansiering til mennesker med betalingsproblemer.

Du kan selvsagt kontakte hver enkelt av bankene selv. Du kan også be det norske selskapet Okida om hjelp.

Okida er en lånemegler som først og fremst hjelper personer med betalingsanmerkning. I stedet for at du kontakter de ulike spesialbankene på egenhånd, snakker Okida med mange av dem på dine vegne. Dette kan øke mulighetene for å få hjelp og for at du får en lavere rente på refinansieringen.

Høyere renter

Vi må understreke at spesialbankene ikke er mer godhjertet enn andre banker. Også disse bankene har et mål om å tjene penger. Dette viser seg på rentene du kan få på refinansiering av huslånet.

Å refinansiere boliglånet hos spesialbankene kan gi deg en rente som ligger 2–3 prosent over den vanlige boliglånsrenten.

Kan du allikevel bruke refinansieringen på å rydde opp i egen økonomi og slette betalingsanmerkningen(e), er det trolig en pris det er verdt å betale.